First Service提交香港股票的IPO信息物业管理收入的80%来自当代房地产

金盛 35 2020-06-01

  在新三板上市的总市值不超过1。10亿元。

  自2018年开始的房地产上市热潮仍在继续,另一家房地产公司最近对香港股市发起了冲刺。

  根据首次公开募股的早期知识,第一服务控股有限公司(以下简称“第一服务”)于5月29日晚上向香港联合交易所提交了招股说明书,海通国际为唯一保荐人。

  

  据统计,张磊的佐贺集团,雪松集团和张鹏控股的昊峰集团共同持有首项服务75。双方拥有5%的股份,已达成一致行动协议。张鹏和张蕾是房地产上市公司(01107。HK)的总裁兼董事长,换句话说,First Service和Contemporary Real Estate构成了关联的兄弟公司。

  切换到香港股票

  最早的服务于2020年1月在开曼群岛成立,但可以追溯到北京当代物业管理有限公司。,Ltd. (第一批财产的前身之一)于1999年12月成立。目前,First Service拥有57家子公司,包括通过First Property拥有28家全资子公司和22家非全资公司,以及通过First Habitat拥有3家非全资公司。2020年2月收购拥有第一财产的第一人居72。1%的股权是象征,并且第一个服务的结构框架最终形成。

  

  第一服务股权结构(来源:招股说明书)

  在最近的重组之前,第一物业主要提供全面的物业运营和管理服务,而第一人居则为人工环境提供全面的技术咨询服务。结合两者,第一项服务专注于提供绿色物业管理服务和绿色结算解决方案,形成三个业务线:物业管理服务,绿色结算解决方案和增值服务。

  其中,物业管理服务和增值服务与其他物业管理公司相同,但涉及住宅,办公楼,政府设施,酒店和购物中心。 绿色解决方案包括能源运营和维护服务,绿色技术咨询服务,系统安装服务以及恐龙产品的销售。2019年,第一项服务物业管理服务,绿色结算解决方案和增值服务的收入为2。7。30亿元,1。5,50亿元和1。9。70亿元,占比43。占总收入的7%7%,24。7%,31。6%。

  

  第一服务收入结构(来源:招股说明书)

  值得一提的是,First Property和First Habitat分别于2016年5月和2018年3月在新三板上市,但均于2019年12月宣布退市。关于终止在新三板上市的原因,First Service认为新三板市场的交易机制和低交易量难以反映其实际价值,并且只对合格的投资者开放,极大地限制了 市场占有率。

  截至退市时,First Property和First Habitat的最终市值为9。9亿元和80。500万元意味着两者的总市值小于1。10亿元。当时,第一套房产的市盈率为16。这是香港股票房地产行业目前平均市盈率40倍以上的11倍,远低于香港股票市场对第一服务的渴望。

  双重增长

  凭借其提供绿色物业管理服务的能力,First Service在最近几年实现了快速扩展并取得了财务上的成功。

  在往绩记录期间,第一项服务的管理区域从7个增加。300万平方米按36。复合年增长率从0%增加到13。500万平方米,合同建筑面积为11层。400万平方米按50。复合年增长率从5%增至25。合同建筑面积为700万平方米,覆盖中国19个省市的49个城市。

  

  首次服务收益表(来源:招股说明书)

  同时,第一项服务的收入从3.增加。7。90亿元增加到6。2。50亿元,年均复合增长率28。4%; 同期的净利润从41。800万元增加到83个。900万元,年均复合增长率为41。6%。2019年,全国前100家房地产公司的收入和净利润的平均复合年增长率为18。4%,26。1%的增长速度大大超过了行业平均水平。

  

  物业TOP100的管理面积和收入(来源:招股说明书)

  从结构的角度来看,第一项服务来自第三方开发商的开发领域,管理范围和收入也得到了显着改善。其中,第三方开发商开发项目控制的建筑面积占1。0万平方米,复合年增长率约为105。2%增加至4。200万平方米,由第三方开发商同期开发的物业产生的收入由7产生。500万元增加到56家,复合年增长率约为174%。300万元

  首次服务的性能也得到了外界的认可。 中央索引研究所(Central Index Institute)将其评为2020年房地产公司100强中的第31位,比2015年的第76位上升了45位。

  现在是瓶颈

  第一项服务似乎隐藏在风景背后,但实际上隐藏了一些隐藏的忧虑。 规模过小和关联方依赖的问题需要引起重视。

  与房地产行业相比,物业管理行业更加分散。根据凯利的数据,2019年房屋公司的TOP10,TOP30和TOP50集中度达到21。43%,35。65%,43。47%,房地产公司TOP10,TOP30,TOP50的集中度仅为10。06%,16。02%,18。91%。

  这意味着排名越靠前,房地产公司与制帽业之间的差距就越大。即使它进入该行业的前50名,也并不意味着第一项服务在规模上具有优势。根据Creely的数据,2019年,中国物业管理行业的管理面积超过1亿平方米的企业数量达到15家,其中包括万科物业和碧桂园服务(06098。香港),色彩人生(01778。香港)和金碧物业,管理面积超过3亿平方米。

  尽管规模并不会对首次服务构成实质性障碍,但毕竟是鸿虹服务(06093。香港),野星集团(01941。香港),兴业银行(09916。香港)和其他管理面积不足1000万平方米,但规模是后续获利能力的基石。

  通常,房屋行业中的房地产公司通常依赖于关联方开发的房地产资源,并且不免除首次服务的费用。尽管近年来从第三方获得的管理面积大幅度增加,但目前由第三方财产管理的94个房地产项目中,有三分之二以上来自当代购房者。

  

  第一服务物业管理服务(来源:招股说明书)

  如果您看一下好处,那么第一套房服务将更受当代房屋所有权的影响。在2017-2019年,现代房地产物业管理服务收入中的第一项服务是1。50亿元,1。7。40亿元和2。1。60亿元,占95。同期物业管理总收入的5%2,85%。8%,79。4%。

  尽管该公司具有强大的背景,但可以顺利进行,但是当代购房规模很难完全满足首次服务的需求。2019年,现代地产实现签约销售362。人民币3。0亿,99。99个完成年度目标的11%,在房屋公司的销售排名中排名第69位。

  此外,第一个服务的增值服务似乎存在瓶颈。 在2019年,这一收入占31。6%,下降1。6个百分点,甚至低于2017年的31个百分点; 相比之下,财产管理服务收入的比例从41%增加到了。6%增加至43。7%,这与增值和智能财产服务的趋势相反。(后台回复“第一服务”以获得公司的最新招股说明书)

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